Cómo vender o comprar una casa heredada en Puerto Rico

Si la persona dejó testamento, el testamento dice quiénes heredan. Si no lo dejó, o el testamento no es válido, se hace una declaratoria de herederos.

La declaratoria se le pide al tribunal del pueblo donde vivía la persona o donde está la propiedad, y muchas veces el juez la decide con los documentos, sin vista. También la puede hacer un notario, mientras nadie se oponga y el asunto no esté ya en el tribunal. Si la hace un notario y uno de los herederos es menor de edad, se le notifica al fiscal, que tiene 30 días para oponerse.

Por lo general se necesitan el certificado de defunción, una certificación de que no hay testamento inscrito, los certificados de nacimiento de los herederos y, si la persona estaba casada, el de matrimonio.

Un testamento puede no cubrir propiedades compradas después de firmarlo. Para esas propiedades también puede hacer falta una declaratoria.

Para muertes desde el 1 de enero de 2018 ya no se paga impuesto sobre la herencia, pero los herederos tienen que presentar una planilla informativa de caudal relicto dentro de los 12 meses después de la muerte.

Con la planilla presentada, la oficina de impuestos emite el relevo si la persona no debía impuestos. Ese relevo hace falta para inscribir la casa a nombre de los herederos y para venderla o refinanciarla.

Para muertes de antes de 2018 las reglas son otras.

Con la declaratoria o el testamento y el relevo, un notario prepara los documentos para inscribir la casa a nombre de los herederos en el registro público de propiedades.

Con el Código Civil de 2020 (para muertes desde el 28 de noviembre de 2020), el cónyuge que sobrevive hereda una parte en propiedad igual a la de los hijos, y puede pedir quedarse con la casa familiar al repartir la herencia. Las muertes anteriores siguen el código de 1930.

Los herederos responden por las deudas de la persona solo hasta el valor de lo que reciben.

Para vender la casa completa tienen que firmar todos los herederos, en persona o por medio de un poder. Si uno no está de acuerdo, cualquiera de ellos puede pedirle al tribunal que divida la herencia, y el tribunal puede ordenar la venta.

Si un heredero no dice si acepta la herencia, pasados 30 días de la muerte cualquier interesado puede pedirle al tribunal que le dé un plazo. Si no contesta, se entiende que la aceptó.

Un heredero que vive fuera de Puerto Rico puede firmar con un poder. Pregúntale al notario cómo debe prepararse.

En 2026 hay proyectos en la Legislatura sobre herederos que no aparecen y sobre la venta forzosa de la casa familiar. Mientras no se aprueben, no cambian nada.

• Que firmen todos los herederos, en persona o con un poder válido.
• La declaratoria de herederos, o el testamento con la certificación del registro de testamentos.
• El relevo de la oficina de impuestos.
• Un estudio de título para ver hipotecas, embargos y otras cargas.
• La deuda de contribución sobre la propiedad.
• La fecha de la muerte, porque decide qué código civil aplica.

Comprarle su parte a un solo heredero te hace dueño en común con los demás, y te pueden llevar a un caso para dividir la propiedad.

En el plan Investor, Lead Lists muestra casas heredadas en orden de qué tan probable es que se vendan, con sus dueños de hoy.