Wholesaling en Puerto Rico, cómo funciona

Un wholesaler busca una propiedad que se pueda comprar por menos de lo que vale, muchas veces una casa que necesita reparaciones, heredada o en pre-ejecución. Firma un contrato con el dueño y busca a un inversionista que la quiera comprar. Su ganancia es la diferencia, el assignment fee.

Hay dos formas de cerrar. En una cesión, el wholesaler le pasa su contrato al comprador final, que le compra directamente al dueño. En un doble cierre, el wholesaler le compra al dueño y le vende al comprador final, dos ventas seguidas.

El Código Civil de 2020 llama contrato preliminar al acuerdo de firmar una compraventa más adelante. Si las dos partes se obligan, es una promesa de compraventa. Si solo una decide si la venta se hace, es una opción. Puede firmarse en privado, sin notario, y un tribunal puede obligar a la otra parte a cumplir.

Una opción se puede inscribir en el registro público de propiedades si está en escritura pública y dice el precio de compra, el precio de la opción y el plazo. Inscrita, obliga a quien compre la propiedad después. La inscripción vence con el plazo, o a los cinco años de inscrita.

El depósito suele darse como arras. Si el comprador se echa para atrás, pierde las arras. Si el que se echa para atrás es el vendedor, las devuelve dobles. Si la venta se cierra, cuentan como parte del precio.

Bajo el Código Civil, los derechos de un contrato se pueden transmitir, a menos que el contrato diga otra cosa. Si tu contrato dice que no se puede ceder, esa cláusula te obliga.

Para que el comprador final tome tu lugar y tú quedes libre, hay dos caminos. Uno es reservarte en el contrato el derecho a nombrar después a otra persona que asuma tu posición, y avisarle al dueño dentro del plazo acordado o, si no hay plazo, dentro de 30 días. El otro es que el dueño lo acepte por escrito.

Haz que un abogado redacte el contrato para que diga claramente que lo puedes ceder.

En un doble cierre hay dos escrituras, una del dueño a ti y otra de ti al comprador final. Se pueden firmar el mismo día, pero la tuya se tiene que inscribir antes que la del comprador final.

Los costos se pagan dos veces, uno por escritura. Entre ellos, los honorarios del notario, los sellos de la escritura y los derechos del registro, que dependen del precio de la venta. El comprador paga la copia certificada y la inscripción, a menos que acuerden otra cosa.

Un doble cierre cuesta más, pero el dueño no tiene que firmar nada con el comprador final.

La ley de corredores de bienes raíces de Puerto Rico dice que quien, a cambio de pago, ofrece o negocia una venta para otra persona actúa como corredor y necesita licencia. Hay una excepción para el dueño que vende su propia propiedad.

Quien solo tiene un contrato no es el dueño. Por eso, anunciar una casa que tienes bajo contrato, o cobrar por pasársela a otro, puede necesitar una licencia. No encontramos una decisión de los tribunales sobre el wholesaling en Puerto Rico.

Antes de anunciar una propiedad que no es tuya, consulta con un abogado de bienes raíces en Puerto Rico.

Cómo tributa tu fee depende de tu caso. Consulta con un contador público autorizado (CPA) en Puerto Rico.

• Casas heredadas, donde los herederos suelen vender.
• Propiedades en pre-ejecución, antes de que lleguen a subasta.
• Casas inspeccionadas por daños tras un desastre.

Para colocar el trato, busca a quien ya compró en efectivo algo parecido en el mismo pueblo.

En Flipeo PR el Deal Analyzer calcula tu oferta máxima y tu assignment fee. En el plan Investor, Lead Lists encuentra casas heredadas y con daños, y Compradores en efectivo muestra a los inversionistas que compraron sin hipoteca, por pueblo y precio.