Cómo funcionan las subastas judiciales en Puerto Rico, paso a paso

El acreedor demanda para ejecutar la hipoteca. Si la casa es la residencia principal del dueño, el tribunal tiene que enviar el caso a mediación dentro de 30 días desde que se emplaza al dueño, y sin esa mediación no puede dictar sentencia ni ordenar la venta.

Cuando la sentencia es final, el acreedor le pide la venta al tribunal, y el tribunal le ordena al alguacil que subaste la propiedad.

Mientras el caso sigue en el tribunal y no se ha ordenado la venta, la propiedad está en pre-ejecución. Es el momento en que el dueño todavía puede vender, pagar o llegar a un acuerdo.

El alguacil anuncia la venta con un aviso, el edicto. Se publica dos veces en un periódico de circulación general, con al menos 7 días entre una y otra, y se fija por dos semanas en tres sitios públicos del pueblo, como la alcaldía y el tribunal. El deudor recibe copia por correo certificado.

La primera subasta puede celebrarse 14 días después de la primera publicación, y un solo aviso puede traer las tres fechas. Entre otras cosas, el aviso dice lo siguiente.

• La descripción de la propiedad, el precio mínimo y el día, la hora y el lugar de la subasta.
• Los gravámenes anteriores que siguen con la propiedad, con su cantidad y a quién se le deben.
• Que el expediente del caso se puede revisar en la secretaría del tribunal.
• Que quien compra acepta el título como está.

Una venta hecha sin el aviso que pide la ley es nula.

• En la 1ra subasta, el precio que el dueño y el acreedor acordaron en la escritura de hipoteca. No se acepta una oferta menor.
• En la 2da subasta, dos terceras partes de ese precio, solo si en la primera no hubo venta.
• En la 3ra subasta, la mitad de ese precio, solo si en la segunda tampoco hubo venta.

Las dos rebajas son sobre el precio original, no sobre la subasta anterior. Si en la 3ra nadie puja, el tribunal puede adjudicarle la propiedad al acreedor. Si la deuda es igual o menor que el mínimo de la 3ra, el acreedor se la queda por toda la deuda. Si es mayor, solo se le abona ese mínimo y el resto se sigue debiendo.

La subasta se celebra ante el alguacil, en el lugar, el día y la hora del aviso, en un día laborable del tribunal entre las 9 de la mañana y las 5 de la tarde. El alguacil lee el aviso y pide ofertas desde el mínimo. Gana la más alta.

Se paga en el mismo acto, en efectivo o con cheque de gerente o cheque certificado a nombre del Alguacil. No hay un depósito con el resto después, a menos que el tribunal ordene otra forma de pago y el aviso lo diga. Si quien gana no paga, el alguacil puede volver a subastar la propiedad ahí mismo.

El acreedor puede pujar en las tres subastas con lo que se le debe, sin traer dinero. Entre quienes no pueden pujar están el alguacil, los empleados del tribunal y los abogados y jueces del caso.

El alguacil levanta el acta de la subasta, con quiénes pujaron y quién ganó. El tribunal revisa el expediente en no más de 10 días y, si se cumplió con la ley, confirma la venta. Sin esa confirmación la venta no se puede inscribir.

El alguacil firma la escritura de la venta a nombre del dueño, ante un notario que escoge y paga el comprador. Luego el tribunal ordena cancelar en el registro los gravámenes inscritos después de la hipoteca.

Con el dinero de la venta se le paga primero al acreedor. Si sobra, va a los otros acreedores en su orden y después al dueño.

Los gravámenes anteriores a la hipoteca que se ejecuta siguen con la propiedad, y el comprador los asume. Entre ellos, hasta cinco años de contribución sobre la propiedad sin pagar, más el año corriente.

Si alguien vive en la casa, el comprador puede pedirle la posesión al alguacil dentro de 20 días desde la venta. Pasado ese plazo, el tribunal puede ordenar el desalojo sin otro pleito. Una persona que vive ahí y nunca fue parte del caso puede tener derechos propios, según una decisión del Tribunal Supremo de 2026.

Ni la ley hipotecaria ni las reglas del tribunal dan un plazo para recomprar la propiedad después de la venta. Si tienes dudas sobre tu caso, consulta con un abogado.

• Lee el aviso completo y anota los gravámenes que siguen con la propiedad.
• Revisa el caso en el tribunal y la finca en el registro público de propiedades.
• Mira la propiedad desde la calle. Nunca entres sin permiso.
• Calcula las reparaciones y compara con las ventas cercanas antes de decidir tu oferta más alta.
• Lleva el pago exacto en la forma que pide el aviso.

En Subastas ves las próximas subastas con una foto de la propiedad, dónde queda, sus fechas, el precio mínimo de sus subastas y la cantidad que reclama el acreedor. Cuando una se vende o el tribunal la paraliza, pasa a Pasadas con su resultado.

En el plan Investor, la pestaña Pre-ejecución muestra las propiedades con demanda de ejecución y sin venta ordenada aún.